Согласие на использование метаданных

Данный сайт использует cookie-файлы, а также собирает данные об IP-адресе и местоположении с целью предоставления наиболее корректной информации по Вашему запросу. Продолжая использовать данный ресурс, Вы автоматически соглашаетесь с использованием данных технологий.

(4012)76-77-91 Калининград, Московский проспект, 14б, 5-й этаж
(4012)77-23-24 Зеленоградск, ул. Тургенева, 1б, 2-й этаж, офис 32
(4012)77-23-24 Светлогорск, ул. Гагарина, 1а
(4012)77-12-32 Пионерский, ул. Садовая, д.2
(4012)77-29-39 Гурьевск, переулок Ясный, д. 2, офис 2
Логотип агентства «Зелёный город»

Агентство недвижимости
«Зелёный город»

  • Калининград, Московский проспект 14 Б, 6-й этаж. Телефон: 76-77-91
  • Зеленоградск, ул. Тургенева 1 Б, 2-й этаж, офис 32. Телефон: 77-23-24
  • Светлогорск, ул. Гагарина, д.1. Телефон: 77-27-47
  • Пионерский, ул. Вокзальная, д.20. Телефон: 77-12-32
  • Гурьевск, ул. Садовая 2, третий этаж. Телефон: 77-29-39

Цена на "вторичку" шагнула к максимуму

Основатели агентства «Зеленый город» недолго думали над его названием. Ведь главный офис компании находится в Зеленоградске. Молодое предприятие (ему всего два года) тем не менее уже успело прочно «встать на ноги» и зарекомендовать себя как одно из лучших. К генеральному директору «Зеленого города» Ольге КОРЕШКОВОЙ мы обратились за аналитическим обзором сегодняшнего рынка вторичного жилья.

- Ольга Викторовна, как вы оцениваете состояние вторичного рынка недвижимости на сегодняшний день?

На сегодняшний день вторичный рынок переживает не самые, лучшие времена, поскольку, создается динамично развивающаяся, «первичка». Однако, несмотря на то что очень, много строится новых домов, рынок еще не насытился квадратными метрами. За счет некоторого дефицита «первички» увеличивается и стоимость «вторички». У вторичного жилья всегда находится свой покупатель. Это Связано еще и с тем, что квартиры в новостройках, как правило, большой площади, а вторичное жилье меньше по метражу, соответственно, дешевле. Тем не менее по-прежнему остается высокой стоимость квадрата, и она не всегда соответствует качеству этого жилья. В этом есть проблема. Вообще я считаю, что сейчас цена на вторичном рынке достигла своей максимальной отметки: на сегодняшний день квадратный метр «вторички» завышен.
 
- Считается, что покупатели охотнее работают с вторичным рынком, не веря, что в нынешних условиях строители сдадут объекты вовремя. Так ли это?

Наверное, это в нашем менталитете - все делать с опаской. Да, у многих людей до сих пор остался этот страх - дом не сдадут, поэтому надо выбирать «вторичку». Тем не менее нехватки дольщиков в Калининграде нет. Во всех новостройках области хороший покупательский спрос, так как цена одного квадратного метра на начальном этапе недорогая, она приблизительно равна стоимости одного квадратного метра «хрущевки».
 
- Каков ваш прогноз: возможна ли конкуренция между первичным и вторичным рынками недвижимости?

На мой взгляд, конкуренция между «первичкой» и «вторичкой» существует давно. В посдеднее время в связи с доступностью ипотечных кредитов первичное жилье начинает занимать лидирующие позиции. Под «первичкой» я понимаю не только долевое строительство, но и уже сданные новые дома. Основные причины, по которым люди стали все больше выбирать новострой, это повышенный комфорт проживания, отличные планировки, а также автономное отопление — незаменимая вещь в нашем сыром балтийском климате. Имея «автономку», можно погреться в межсезонье и в холодное лето, а также не париться в апреле- мае, когда многие калининградцы, живущие в домах с центральным отоплением, вынуждены открывать настежь окна, потому что в квартире нечем дышать. Кроме того, лицо новостроек - чистые просторные подъезды. Часто бывает, что мы приводим покупателя посмотреть квартиру в старом доме, и только переступив порог подъезда, тот теряет желание что-либо здесь приобретать. К тому же сегодня многие калининградцы стали считать расходы, связанные с ремонтом вторичного жилья. Получается, что демонтаж, капитальный ремонт, замена сантехники, труб и т.д. в итоге увеличивает стоимость «вторички» практически до стоимости новой квартиры. Но, повторюсь, у вторичного жилья был, есть и будет свой покупатель. К примеру, молодые семьи, как правило, покупают «вторичку», и это становится их стартовой квартирой. «Гостинки», которые по квадратуре зачастую уступают комнатам, несмотря наявно завышенную цену квадрата (доходит до 100 ООО рублей), пользуются огромной популярностью у молодежи, потому что их стоимость из-за маленького метража не превышает 1 300 000 рублей.
 
- Миллион триста тысяч за крохотную «гостинку» площадью 13 кв. метров, по-моему, безумная цена.

 Вообще цены на все квартиры в Калининграде явно завышены. У нас был клиент из Канады, он хотел приобрести пентхаус в Зеленоградске с видом на море, но после того, как ему озвучили цену (несколько тысяч евро за кв. метр), он заявил, что в Нью-Йорке, на Манхеттене он купит дешевле. У меня есть информация, что в Египте и даже Испании можно купить жилье за гораздо меньшую стоимость, чем в Калининграде. К примеру, в Египте за 10-12 тысяч долларов можно приобрести 40 кв. метров жилплощади. У нас это будет стоить в разы дороже.
 
- Боюсь даже спрашивать, каковы же нынче цены на вторичном рынке Калининграда?

На сегодняшний день мы продаем 1-комнатную квартиру на улице Сибирякова на последнем, 5-м, этаже за 1 870 тысяч рублей, двухкомнатная в этом же районе будет стоить не меньше 2,5 миллионов (а два года назад такую квартиру можно было купить за 1 900 тысяч). Офицеры, с которыми мы часто работаем по военной ипотеке, за три миллиона, выданных им государством, могут приобрести себе на эти деньги только 2-комнатную в «сером ключе» либо с ремонтом во вторичном фонде. Недавно к нам обратилась одна дама, она хотела купить однокомнатную, продав свою комнату и вложив субсидию, которую ей дали как инвалиду 1-й группы (это где-то 800 тысяч рублей), так мы с трудом смогли ей что-то подобрать. Кстати, цены на «первичку» тоже растут очень быстро. Если раньше застройщики поднимали цены плавно, скажем, по тысяче рублей за кв.метр, то буквально летом стоимость квадрата поднялась сразу на семь тысяч. И это, конечно, ощутимо.
 
- Сколько же еще могут расти цены?

 Сложный вопрос. Если вспомнить кризис 2008-го, то цена на «вторичку» сначала резко не упала, потому что покупатели выжидали, а продавцы не спешили снижать цену. Однако к концу 2009-го цена вторичного жилья снизилась, и снизилась значительно, где-то на 35-40 процентов. К примеру, если до кризиса в центре Зеленоградска можно было купить 2-комнатную квартиру в новом доме за три миллиона, то после кризиса такая квартира стоила уже два миллиона. На сегодняшний момент цена почти подтянулась до уровня 2008 года. И, на мой взгляд, это максимальная цена.
 
- Расскажите, как изменилось количество сделок на вторичном рынке недвижимости в вашем агентстве за время его работы?

 Наше агентство молодое, мы открылись в середине 2010 года. Конечно, за два года с приходом новых агентов (сейчас их у нас 26 плюс два юриста) количество сделок у нас увеличилось. Но мы не гонимся за количеством, все-таки наша главная задача, как серьезного агентства, - это качественное обслуживание клиентов на новом высоком уровне, которого они от нас требуют. А сделок, конечно, стало больше. Иногда мы даже не успеваем удалять из базы данных проданные объекты. Это я сейчас о Калининграде говорю. В Зеленоградске несколько другие специфика и технология работы.
 
- Какова доля ипотечных сделок на вторичном рынке? Как влияют субсидии на объемы продаж на рынке вторичной недвижимости?

В настоящее время увеличилась доля ипотечных сделок. Возросло и количество субсидий, в связи с этим увеличился и объем продаж. Каждая вторая сделка сейчас идет с использованием ипотеки и материнского капитала.
 
- На что, прежде всего, нужно обратить внимание покупателям квартиры на вторичном рынке? Ваши практические советы. Каковы риски при самостоятельном оформлении сделки?

Самый главный риск как раз связан с квартирами, купленными с помощью мат. Капитала. Когда люди приобретают жилье с использованием материнского капитала, они у нотариуса подписывают заявление, что после снятия банком всех обременений они обязуются выделить долю несовершеннолетнему ребенку. Это условие Пенсионного фонда, который перечисляет средства мат. капитала. Но многие почему-то этого не делают, и даже не потому, что хотят обмануть, просто забывают, не знают. Что в этом случае может произойти? По достижении совершеннолетия этот ребенок, которому мама с папой забыли выделить долю, обратится в суд с иском о нарушении его прав и взыщет с покупателей долю в проданной родителями квартире. И этот риск очень значительный. Представьте, добросовестные покупатели живут в своей квартире и не подозревают, что в один прекрасный день кто-то придет и потребует у них долю. Таких случаев, правда, пока не было, но только потому, что не выросли еще эти дети, ведь программа мат. капитала не так давно работает в нашей стране. Хочу обратить внимание на то, что действительно нигде не отследить этот момент - была ли выделена доля несовершеннолетнему. Только грамотный юрист может разобраться в этом вопросе.
 
- Какие еще могут подстерегать опасности при оформлении сделки?

Вы знаете, регистрационная служба все больше минимизирует пакет документов на сделку, что также влечет за собой дополнительные риски. Сейчас, к примеру, стали не нужны поквартирные карты, кроме карт на квартиры, право собственности на которые возникло по приватизации. Отмена поквартирных карт опасна тем, что в квартире может быть зарегистрирован осужденный. После освобождения из мест не столь отдаленных его обязаны снова прописать по этому же адресу. А по нашему законодательству человек, который не имеет права собственности, но зарегистрирован в квартире, имеет право на проживание. Поэтому мы в нашем агентстве все равно настаиваем, чтобы люди приносили поквартирные карты за последние 10 лет. К тому же сроки исковой давности никто не отменял. Они составляют три года, а на некоторые моменты даже больше. Очень большие риски связаны с наследством. Мало кто знает, но закрытые наследственные дела хранятся у нотариуса 75 лет! Поэтому, когда некоторые клиенты спрашивают у нас, за что мы берем такие деньги, я всегда отвечаю встречным вопросом: а сколько вы потом готовы платить адвокатам и сколько стоят ваше время и нервы?
 
- Изменился ли портрет покупателя на вторичном рынке?

Покупатель стал требовательнее, считает, что комиссия агентства не соответствует качеству предоставляемых услуг. Могу где-то с этим согласиться. Потому что некоторые агентства, особенно так называемые информационные, работают некорректно. Они выдают информационные договоры, и с юридической, точки зрения к ним не придерешься.
 
- Вы же работаете прозрачно и профессионально?

 Однозначно. Ну вот, скажем, захотел человек продать свою квартиру. Он ее выставляет на продажу в интернете или СМИ. Покупатель там же ищет информацию для себя. Но Интернет пестрит объявлениями о дешевых квартирах. Часто это совсем старые объявления, часто ,«завлекушки» недобросовестных риэлторов, то есть фактически такого жилья нет. Мы владеем реальной информацией о предложениях и ценах. К тому же в калининградских агентствах - фиксированная оплата за услуги. Если в Москве берут в процентном соотношении, то у нас это от 50 до 100 тысяч рублей, в зависимости от сложности пакета документов. И мы не скрываем эту сумму. Очень трудный момент, как передать деньги. Многие до сих пор боятся держать в руках такие суммы наличными. И здесь агентство выступает в роли буфера, дипломатической мисии, если хотите. Считается, что покупка или продажа недвижимости по количеству затраченных нервных клеток не уступает разводу. Мы предлагаем в основном безналичный расчет или банковскую ячейку, потому что две недели, которые даются на регистрацию обычной сделки, нужно как-то пережить. Мы для этого и работаем, чтобы обеспечить безопасность сделки до конца.
 
Спасибо за беседу!
Беседовала Виктория Данилюк
Интервью для газеты «Калиниградская недвижимость».